Hace dos años, un matrimonio de treintañeros invirtió todos sus ahorros en una casa sin construir, en una calle todavía intransitable. Pablo Casqueiro y Marta Sánchez-Porro tienen tres hijos pequeños y pertenecen a esa remesa de nuevas familias que escapan al extrarradio de Madrid, a barrios que empiezan a coger forma con viviendas amplias, de ventanales, terrazas y vistas a enormes explanadas y a hileras de bloques modernos. A unos 15 kilómetros de distancia, Amalia Franco y Vicente Maroto, un matrimonio octogenario, tienen un balconcito, un saliente a una de las calles más castizas de la capital, y una perrita, Bimba. Estos dos hogares, tan diferentes, son las dos caras de una misma moneda, de la coyuntura que moldea la demografía madrileña. Los jóvenes se van; la ciudad envejece.

Madrid ganaba vecinos hasta 2018, pero la tendencia se ha invertido y la capital está expulsando a las nuevas generaciones a casas con más metros cuadrados en zonas más asequibles. Según los últimos datos disponibles del padrón, en 2021 Madrid perdió 25.648 habitantes, el segundo año consecutivo en esta línea (fueron 22.420 residentes en 2020). Los cambios de domicilio también muestran el éxodo dentro de la propia urbe, del centro a la periferia, siendo Vicálvaro, Villa de Vallecas, Villaverde y Hortaleza los únicos distritos que han crecido en los últimos tres años. La corona sureste (los tres primeros) es la más joven, más de dos puntos porcentuales por debajo de la media de edad madrileña, que se sitúa en 44,18 años.

Pablo (33 años) y Marta (31), maestros de profesión, son el rostro de estos datos. Hace año y medio se mudaron a El Cañaveral (Vicálvaro), uno de los desarrollos urbanísticos del sureste, que representa el mayor suelo edificable y la mayor bolsa de viviendas de Madrid. «Compramos el piso sobre plano, era relativamente barato, 230.000 euros con todos los extras; hoy en día ya no podríamos, los pisos de tres habitaciones cuestan entre 360.000 y 380.000 euros», cuenta Pablo. Antes vivían en el PAU de Carabanchel, otro de los planeamientos que empezó a levantarse en los 2000, donde pagaban 1.000 euros de alquiler por 20 metros cuadrados menos. Y antes de eso, en casa de sus padres, en la zona antigua de Carabanchel (ella) y en Quintana (él).

El dinero es la primera causa de esta huida. Mientras el precio medio unitario de vivienda nueva y usada supera los 5.000 euros por metro cuadrado en el corazón de la ciudad (y en los adinerados distritos de Salamanca y Chamberí), el sur es más barato. Oscila entre los 1.800 €/m2 del distrito de Villaverde y prácticamente los 3.000 €/m2 de Vicálvaro. Aunque este mapa no es fijo.

«Llama la atención el caso de Vicálvaro que, a pesar de encontrarse en la parte baja del ranking’ es el distrito que con diferencia ha experimentado un mayor crecimiento anual en precios», señala la directora de Instituciones y Grandes Cuentas de Sociedad de Tasación –la empresa que ha proporcionado los datos inmobiliarios para este artículo–, Consuelo Villanueva. Si hubiesen esperado más tiempo, Pablo y Marta no podrían permitirse su moderno piso de 110 metros cuadrados con terraza, cuatro habitaciones y tres baños, en un barrio todavía por hacer con 12.000 vecinos empadronados y ningún servicio en varios kilómetros a la redonda.

El ciclo vital

En estos momentos, Madrid y su área metropolitana cuentan con una decena de grandes desarrollos urbanísticos que suman más de 150.000 viviendas proyectadas. Sitios que se acoplan al «ciclo vital» de los hogares, como señala la demógrafa María Sánchez-Domínguez. «Aunque es cierto que el centro ofrece muchas ventajas, las familias con hijos necesitan salir a zonas con más colegios, parques, con otros servicios, casas más grandes en zonas residenciales a las afueras», apunta esta profesora de la Universidad Complutense.

Hay un tercer factor que explica las variaciones en las estadísticas residenciales de los últimos dos años. «Son efecto de la pandemia», sostiene SánchezDomínguez, el «Covid ha obligado a las personas a redefinir sus preferencias habitacionales». La crisis sanitaria abrió la puerta a alejarse de las grandes urbes y de sus duros confinamientos y, en 2021, ciudades como Fuenlabrada, Alcobendas y Leganés perdieron habitantes respecto al año anterior. Al mismo tiempo, pequeños municipios del norte de la región, como El Atazar, Alameda del Valle y Prádena del Rincón dieron la bienvenida a nuevos residentes.

Esta fuga hacia la periferia deja una cara B: en el interior permanecen los mayores. Moratalaz (con una media de